Le démembrement de propriété, un outil d'optimisation fiscale
Publié le :
15/11/2024
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2024
Le démembrement de propriété est un acte juridique par lequel la pleine propriété d’un bien est scindée en deux entités distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Ce procédé est couramment employé dans le contexte familial pour faciliter une gestion efficace et optimisée du patrimoine.
Définition et fonctionnement du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété, régi aux articles 578 et suivants du Code civil, repose sur la séparation des trois attribus constituant la pleine propriété, à savoir :
- L’usus : le droit d'utiliser le bien ;
- Le fructus : le droit de percevoir les fruits du bien ;
- l'abusus : le droit de disposer du bien.
Dans le cadre d’un démembrement, l’usufruitier détient l’usus et le fructus, ce qui lui permet d’occuper le bien ou de le louer et d’en percevoir les fruits. De son côté, le nu-propriétaire conserve l’abusus, autrement dit le droit de disposer du bien, tout en respectant les droits de l’usufruitier.
Ces droits démembrés fonctionnent de manière autonome, mais restent interdépendants pour la cession du bien : l’accord des deux parties est requis pour toute vente.
Ce dispositif est temporaire et prend fin au décès de l’usufruitier. Par conséquent, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien sans avoir à s’acquitter de droits de succession. En revanche, si le nu-propriétaire disparaît avant l’usufruitier, la nue-propriété entre dans sa succession et sera transmise aux héritiers.
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est fréquemment utilisé dans le cadre familial pour faciliter une transmission progressive du patrimoine.
À titre d’exemple, un parent peut donner la nue-propriété d’un bien à l’un de ses enfants tout en conservant l’usufruit, continuant ainsi à jouir du bien ou à en percevoir les revenus.
Ce mécanisme permet de garder l’usage du bien tout en bénéficiant des avantages fiscaux en vigueur. En effet, l’article 779 du Code général des impôts prévoit un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
De plus, les droits de donation sont réduits, car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Ce calcul dépend alors de l’âge du donateur au jour de la donation :
| Âge du donateur | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Au-delà de 91 ans | 10 % | 90 % |
Le démembrement de propriété est également un outil efficace en matière de succession : le conjoint survivant peut se voir attribuer l’usufruit des biens au décès de son époux, que ce soit par donation ou par legs. Cette disposition permet au conjoint survivant de continuer à utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, lui assurant ainsi une certaine sécurité financière et un droit d’usage durable.
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