Restructurer son patrimoine immobilier par une vente à soi-même
Publié le :
15/09/2023
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La propriété d’un patrimoine immobilier n’est pas une situation aussi fixe qu’il y paraît. Au cours de sa vie, le propriétaire personne physique d’un bien immobilier peut souhaiter anticiper la transmission de son patrimoine ou avoir besoin de liquidités pour des besoins professionnels ou personnels.
Dans ce cas, il peut recourir à l’Owner Buy Out (OBO), aussi dénommé « vente à soi-même », car ce mécanisme permet de restructurer son patrimoine sans avoir à ventre son bien immobilier à un tiers et donc d’en perdre la propriété.
Le fonctionnement de la vente à soi-même
Il s’agit d’une vente à soi-même dans la mesure où le bien immobilier est vendu par le propriétaire à une société dans laquelle il détient des parts.Pour procéder à l’OBO, le propriétaire d’un immeuble crée une société, le plus souvent une société civile immobilière (SCI) ou une société à responsabilité limitée (SARL) immobilière, dans laquelle il est associé. Il peut également s’agir d’une société préexistante capable de faire de la gestion immobilière.
Par la suite, le propriétaire cède son bien immobilier à cette société qui finance l’acquisition par un prêt. Par la perception du prix de vente, il obtient des liquidités pouvant être réinvesties dans un bien immobilier, servir à une activité professionnelle, permettre une diversification du patrimoine, faire l’objet d’une donation à un proche ou être simplement consommées par le vendeur.
Par ailleurs, le recours à cette solution permet au vendeur de ne pas avoir à se départir de son patrimoine immobilier, puisqu’il détient des parts de la société acquéreuse. Il peut également faire entrer au capital de cette société ses héritiers afin d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier.
En outre, le recours à un emprunt bancaire permet pour la société d’être en mesure d’acheter le bien immobilier grâce à un effet de levier. Cette opération présente particulièrement un intérêt lorsque le patrimoine immobilier sur lequel elle porte est mis en location, car le crédit est remboursé grâce aux loyers perçus par la SCI ou la SARL.
Enfin, un tel montage permet une optimisation fiscale, car les nouvelles charges créées par ce mécanisme peuvent être déduites de la base imposable.
Les risques de la vente à soi-même
En premier lieu, l’opération doit être viable économiquement. En effet, qu’il s’agisse d’une SCI dont la responsabilité des associés est indéfinie ou d’une société à responsabilité limitée, pour laquelle la banque exigera certainement une caution personnelle, le financement par la dette impliquera d’exposer le patrimoine personnel du propriétaire.De plus, l’administration fiscale peut se montrer particulièrement attentive à ce type d’opération :
- Lorsque l’OBO a été fait uniquement pour une optimisation fiscale, il peut être requalifié d’abus de droit ;
- En l’absence d’accomplissement de certaines obligations, telles que la tenue d’assemblées générales et d’une comptabilité, la société intermédiaire peut être requalifiée de société fictive ;
- La vente à un prix minoré, par rapport à sa valeur réelle, peut faire l’objet d’un droit de préemption.
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