Vente immobilière et clause pénale
Publié le :
12/12/2024
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2024
Dans le cadre d’une transaction immobilière, la signature d’un avant-contrat constitue une étape clé. Cet engagement peut prendre la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente, par lesquels les parties s’entendent sur la cession d'un bien immobilier à un prix convenu.
Cependant, dans certains cas, l’une des parties abandonne le projet, soit par choix, soit en raison de circonstances extérieures. Pour anticiper ce risque, les parties peuvent insérer une clause pénale dans l’avant-contrat.
Définition de la clause pénale
La clause pénale est une disposition contractuelle encadrée par l’article 1231-5 du Code civil. Elle vise à réparer, par le versement de dommages-intérêts, le préjudice causé par l’une des parties en cas de manquement contractuel de l’autre.
Si la clause pénale peut être insérée dans différents types de contrats, à l’exception notable des contrats de travail et des baux d’habitation, elle est particulièrement intégrée dans les actes de vente de biens immobiliers. Ainsi, elle peut être ajoutée dans un compromis de vente ou dans une promesse de vente.
Dès lors, elle présente deux avantages pour les parties :
- Elle permet au débiteur de s’affranchir de ses obligations, moyennant le paiement d’une somme d’argent déterminée ;
- Elle offre au créancier un levier pour contraindre la partie défaillante à exécuter ses engagements.
La mise en œuvre de la clause pénale
Lors de la signature du contrat, les parties s’engagent à respecter leurs obligations, conformément au principe de bonne foi, établi par les articles 1103 et 1104 du Code civil. En cas de manquement, la clause pénale vient sanctionner la partie défaillante.
Pour être valide, la clause doit être rédigée de manière explicite et non équivoque. Elle doit préciser les cas d’inexécution entraînant son application, ainsi que le montant forfaitaire à verser. À défaut, le juge peut la déclarer non écrite.
Concernant sa mise en œuvre, celle-ci survient après le manquement par une partie à ses obligations. Avant de faire jouer la clause pénale, une mise en demeure doit être adressée à la partie défaillante. Elle peut être formalisée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou remise en main propre contre décharge.
Si la défaillance persiste, le créancier de l’obligation peut alors réclamer le paiement de la somme mentionnée dans la clause pénale.
Toutefois, bien que prévue contractuellement, la clause pénale peut être contestée par le débiteur. En cas de litige, le juge peut ajuster le montant des dommages-intérêts afin de :
- Réduire ou augmenter le montant, s’il paraît manifestement disproportionné au préjudice réel ;
- Moduler la pénalité en fonction des obligations partiellement exécutées.
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