Charges de copropriété : qui paie quoi en cas de vente ?
Publié le :
19/09/2025
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Dans le cadre d’une transaction immobilière portant sur un lot d’une copropriété, la question de la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur se pose. Si la loi prévoit une répartition fondée sur la date de signature de l’acte de vente, les parties peuvent convenir d’une répartition au prorata temporis.
La répartition des charges courantes de copropriété
Selon l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le propriétaire en place au moment de l’appel de fonds trimestriel est redevable de l’intégralité des charges pour cette période.
La régularisation annuelle, intervenant après l’approbation des comptes en assemblée générale, incombe également au propriétaire eu place au moment de cette validation : tout trop-perçu ou complément à verser reste à sa charge.
Dans la pratique, les parties conviennent régulièrement de répartir les charges en fonction de la durée effective de la propriété de chacun. Cette répartition, dite au prorata temporis, doit idéalement être prévue dès la signature du compromis, afin de refléter la période d’occupation réelle du logement.
À titre d’exemple, si la vente est signée le 2 février, le vendeur règle le premier trimestre de charges. En cas de répartition au prorata temporis, le notaire demandera à l’acquéreur de rembourser sa quote-part correspondant à la période du 2 février au 31 mars, au moment de la signature de l’acte définitif.
Travaux votés en assemblée générale : qui avance les fonds ?
Les règles applicables aux travaux votés en assemblée générale suivent un principe similaire à celles des charges courantes. Au moment de l’appel de fonds, le propriétaire en place doit s’acquitter des sommes, indépendamment du commencement ou non des travaux.
Pour les travaux de grande ampleur, le paiement incombe généralement à la personne propriétaire à la date d’exigibilité des sommes. Cependant, les parties peuvent convenir d’une répartition différente, notamment lorsque les fonds demandés sont importants. Pour cela, cette modalité doit être prévue par une clause spécifique dans l’acte de vente.
Par exemple, le vendeur peut conserver à sa charge les travaux qu’il a votés, même si le paiement n’intervient qu’après la vente.
Si une assemblée générale se tient entre la signature du compromis et la date de signature de l’acte définitif, le vendeur doit en informer l’acquéreur, et peut lui donner pouvoir pour y participer. Dans ce cas, les travaux votés seront à la charge de l’acquéreur, sous réserve de ce mandat.
Ainsi, la répartition des charges et des travaux en copropriété, dans le cadre d’une vente, requiert une attention toute particulière. Anticiper ces points dans le compromis et, si nécessaire, insérer des clauses spécifiques dans l’acte définitif permet d’éviter tout litige entre les parties et de garantir une transaction sereine et équilibrée pour elles.
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