Vente d'un bien indivis : que faire en cas de refus d'un coïndivisaire ?
Publié le :
21/05/2026
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L’indivision est une situation juridique fréquente, notamment à la suite d’une succession ou d’une acquisition en commun. Elle se caractérise par la détention d’un même bien par plusieurs personnes, appelées coïndivisaires, chacune disposant de droits sur l’ensemble du bien, sans qu’une part matérielle ne soit individualisée.
Si ce mode de détention peut offrir une certaine souplesse, il est aussi source de blocages, en particulier lorsque se pose la question de la vente du bien. En effet, l’unanimité n’est pas toujours acquise, et le refus d’un coïndivisaire peut faire obstacle au projet. Mais alors, est-il possible de vendre un bien indivis malgré ce refus ?
Le principe : l’accord des coïndivisaires pour vendre le bien
En matière d’indivision, les actes les plus importants sont soumis à un accord collectif des indivisaires. La vente d’un bien indivis étant un acte de disposition, l’accord de tous les coïndivisaires est requis.
Ainsi, lorsqu’un bien immobilier est détenu en indivision, sa cession nécessite l’unanimité. Un seul indivisaire opposé à la vente peut donc, en théorie, bloquer l’opération.
Ce principe s’explique par la nature même de l’indivision : chaque coïndivisaire dispose de droits sur la totalité du bien. Il ne peut donc être contraint de céder sa part sans son consentement, sauf, dans les cas prévus par la loi, notamment par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision.
Cette réforme a assoupli certaines règles de majorité et facilité les sorties de l’indivision.
Les tempéraments : vendre malgré le refus d’un indivisaire
Le législateur a toutefois prévu des mécanismes permettant de sortir des situations de blocage. L’objectif est d’éviter qu’un refus isolé ne paralyse durablement la gestion du bien.
D’une part, l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de demander au juge l’autorisation de vendre le bien malgré l’opposition des autres.
Ce dispositif s’inscrit dans un cadre plus large issu de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui a renforcé l’organisation des indivisions constatées par acte notarié. Dans ce cadre, les indivisaires majoritaires peuvent, selon la nature des actes envisagés, disposer de pouvoirs accrus pour engager des décisions relatives à la gestion ou à la sortie de l’indivision.
La réforme impose un formalisme. Le notaire doit informer l’ensemble des indivisaires du projet, par signification et publicité, afin de garantir la transparence de l’opération.
En cas d’opposition dans un délai de trois mois, le tribunal judiciaire peut être saisi et autoriser la vente, à condition que celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants.
D’autre part, le principe régi par l’article 815 du Code civil, selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », offre une voie plus radicale. Tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment.
Concrètement, cela peut conduire à une demande de partage judiciaire. Si le bien ne peut être partagé matériellement, ce qui est souvent le cas pour un bien immobilier, le juge pourra ordonner sa vente, généralement par voie de licitation, également appelée « vente aux enchères ».
Dans ce cas, le refus d’un coïndivisaire ne permet pas de faire obstacle à la vente, mais il peut en influencer les modalités, souvent moins favorables qu’une vente amiable.
Anticiper et sécuriser la gestion de l’indivision
Face aux risques de blocage, il est souvent recommandé d’anticiper la gestion de l’indivision.
Les coïndivisaires peuvent notamment conclure une convention d’indivision, prévue par les articles 1873-1 et suivants du Code civil. Ce contrat permet d’organiser les règles de fonctionnement, de désigner un gérant et de prévoir les modalités de prise de décision, y compris en matière de vente.
Par ailleurs, le recours à un professionnel, tel qu’un notaire, permet d’encadrer les discussions et de sécuriser juridiquement les opérations. Ce dernier pourra notamment accompagner les indivisaires dans la recherche d’un accord amiable, souvent préférable à une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Enfin, la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a renforcé le rôle du juge, qui peut autoriser certains actes de vente lorsqu’ils sont nécessaires à la gestion de l’indivision et conformes à l’intérêt commun.
En définitive, le maintien dans l’indivision ne doit pas être subi. Lorsqu’un désaccord persiste, des solutions existent pour en sortir, même en présence d’un refus.
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