La loi Letchimy et la sortie de l'indivision successorale
Publié le :
28/07/2022
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La loi du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer (n°2018-1244), dite loi Letchimy du nom du député à l’initiative de sa proposition, permet de débloquer les successions ouvertes depuis plusieurs années portant sur des biens indivis situés dans les collectivités d’outre-mer.
Cette loi est née du constat selon lequel dans les territoires ultramarins, une part importante des logements immobiliers étaient détenus en indivisions successorales, dont les héritiers étaient parfois éloignés géographiquement, de sorte que toute vente ou tout partage étaient parfois compliqués.
Afin de mettre fin à ces situations de blocage et permettre la mise sur le marché immobilier de ces biens, la loi Letchimy modifie, sur ces territoires, les règles de sortie d’indivision successorale.
La règle
Rappelons que l’indivision successorale est la situation où, consécutivement à une succession, plusieurs héritiers se retrouvent propriétaires d’un même bien.Sous l’égide du droit commun, en matière de gestion d’un bien indivis, les actes de disposition concernant le bien, c’est-à-dire qui implique la transmission de droit, requiert l’unanimité des héritiers.
La loi Letchimy a modifié cet impératif d’unanimité par préférence à une majorité puisque « pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités ».
Ainsi, dès lors qu’une succession est ouverte depuis plus de 10 ans, concernant le bien en indivision, les indivisaires qui détiennent une majorité de droit d’à minima 51% peuvent procéder à la cession du bien.
Toutefois, trois situations continuent d’échapper à cette règle et nécessitent un accord unanime :
- Lorsque l’un des indivisaires est frappé d’incapacité (mineur ou majeur protégé), sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;
- Lorsque le bien immobilier indivis constitue le lieu d’habitation du conjoint survivant ;
- Si l’un des indivisaires est absent à la succession.
Le formalisme
Préalablement à toute formalité, le notaire chargé d’établir l’acte de vente du bien indivis doit notifier « le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et procède à sa publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet ».Outre certaines mentions obligatoires, le projet de vente doit faire état du prix de vente et de l'indication de la valeur du bien, établi après l’avis d'au moins deux professionnels qualifiés. Le projet mentionne également la répartition du prix de vente ou des allotissements telle qu’elle est envisagée entre les indivisaires.
Les indivisaires informés du projet peuvent alors, dans un délai de trois mois, s’opposer à la vente ou au partage, quatre lorsque les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'au moins un indivisaire a établi son domicile à l'étranger. Le notaire dresse alors un procès-verbal, et les indivisaires à l’initiative du projet peuvent alors saisir le Tribunal judiciaire pour être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage.
À défaut d'opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l'initiative du projet.
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